2020 stieg das Investitionsvolumen am deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt im Vorjahresvergleich um 61 Prozent auf 3,38 Milliarden Euro. Mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro fiel dabei vor allem das Schlussquartal besonders dynamisch aus. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Mit diesem Rekordergebnis hat der Gesundheitsimmobilienmarkt 2020 die bisherigen Top-Jahre 2016 und 2018 noch einmal deutlich übertroffen“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland.

Pflegeheime und Betreutes Wohnen nachgefragt

Gut 20 Prozent des Investitionsvolumens entfielen 2020 auf Projektentwicklungen – darunter ein Pflegeheimportfolio mit acht Projekten, in das Cofinimmo aus Belgien im vierten Quartal 250 Millionen Euro investierte. Im Vorjahr betrug der Marktanteil von Projektentwicklungen 15 Prozent. „Dennoch hinken die Neubauaktivitäten vor allem im Pflegeheimsegment dem gesellschaftlichen Bedarf hinterher. Grund dafür sind die Kapitalwerte von Pflegeheimen, die deutlich niedriger ausfallen als im klassischen Wohnungsbau – so fällt es vielen Projektentwicklern schwer, zum einen für Pflegeheime geeignete Grundstücke zu erwerben und zum anderen, dass diese dann auch rentabel sind“, sagt Richolt.

Im vergangenen Jahr konnte die dominierende Subassetklasse Pflegeheime ihren Marktanteil noch einmal deutlich ausbauen. Dieser stieg um 16 Prozentpunkte auf nun 72 Prozent. Aber auch betreutes Wohnen konnte Zuwächse verzeichnen. Diese Assetklasse baute ihren Marktanteil um zwölf Prozentpunkte auf 14 Prozent aus. „Betreutes Wohnen ist mittlerweile etabliert und wird verstärkt von Investoren stark nachgefragt. Grund dafür sind vor allem die geringeren regulatorischen Vorgaben im Vergleich zu Pflegeheimen. Dennoch gibt es seitens der Investoren auch angesichts des transaktionsreichen Jahres 2020 noch immer einen Nachfrageüberhang“, erläutert Richolt.

Marktanteil internationaler Investoren gestiegen

Internationale Investoren waren 2020 überproportional vertreten. Ihr Marktanteil betrugt 69 Prozent, ein Plus von acht Prozentpunkten. Getrieben wurde diese Entwicklung vor allem durch große Portfoliotransaktionen – von den neun 2020 gehandelten Gesundheitsimmobilienportfolios, welche die 100-Millionen-Euro-Grenze überschritten, wurden acht von europäischen Investoren gekauft. „Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt ist für ausländische Investoren attraktiv, da er langfristig Finanzierungen bietet und sich der Betreibermarkt immer schneller professionalisiert und konsolidiert“, sagt Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services. 

Ende 2020 lag die Spitzenrendite von Pflegeheimen bei vier Prozent. Verglichen mit Ende 2019 ist dies eine Renditekompression um 50 Basispunkte – und allein seit dem dritten Quartal 2020 um 25 Basispunkte. „Steigende Investorennachfrage, knappes Produkt und kurz- wie langfristig äußerst verlässliche Cashflows auch während der Pandemie und Wirtschaftskrise sind die Faktoren, welche die Spitzenrendite von Pflegeheimen auch 2020 weiter sinken ließen. Die Spitzenrenditen für Pflegeimmobilien haben damit ihre ununterbrochene Talfahrt weiter fortgesetzt – vor etwas mehr als zehn Jahren starteten die Renditen bei knapp acht Prozent“, erläutert Schulte. „2021 werden die Spitzenrenditen weiterhin unter Druck bleiben.“

Ausblick auf 2021

„Auch 2021 gilt die altbekannte Formel des Gesundheitsimmobilienmarkts – das Investitionsvolumen wird angesichts der großen Investorennachfrage lediglich durch das Produktangebot begrenzt“, sagt Richolt.

„Immer mehr deutsche Investoren haben Gesundheitsimmobilien im Blick. Sie sehen die Objekte als gute Alternative zu anderen etablierten Immobilienassetklassen, die in der Krise größeren Herausforderungen gegenüberstehen, und werden von der defensiven und konjunkturunabhängigen Assetklasse Gesundheitsimmobilien angezogen. Angesichts der demographischen Entwicklung in Deutschland und dem hohen Bedarf an professionellen Pflegeplätzen und altersgerechten betreuten Wohnformen wird privates Immobilienkapital dringend benötigt“, kommentiert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.